Forbrukslån som egenkapital

Mange unge sliter med å komme seg inn på boligmarkedet, og da er det spesielt grensen på 15% egenkapital som er vanskelig å løse. Stadig flere bruker forbrukslån for å skaffe egenkapital. Men er det lurt?

Det mest typiske eksempelet er at man har høy nok inntekt som kan betjene et stort lån, men for lite oppsparte midler til å dekke kravet til 15% egenkapital. Dersom man ikke har slektninger som kan steppe inn, kan sparing til egenkapital bli en langdryg affære. Da kan forbrukslån være et alternativ for å reise egenkapital.

Uenighet om utbredelsen av forbrukslån som egenkapital

Ekspertene er ikke enige om hvor utbredt denne praksisen er, men alle er enige om at forbrukslån er dyrt og dette er en uønsket trend for å komme seg inn på boligmarkedet.

- Da bankene strammet inn egenkapitalkravet merket vi helt klart en tydelig oppgang i antall forbrukslån i Norge. Jeg ser ikke noen annen årsak til dette smellet enn at folk begynte å bruke forbrukslån som egenkapital, sier Baard Bratsberg, styreleder i Norske inkassobyråers forening til Dagens næringsliv.

E24 gikk en runde med flere eksperte for å prøve å avkrefte påstandene:

- Det er en myte at dette er et utstrakt problem, sier forsker Lars Gulbrandsen ved Høgskolen i Oslo og Akershus (HiOA), som har forfattet rapporten «Husholdningenes gjeld og formue høsten 2012», til E24.

0,6 prosent av de spurte har brukt forbrukslån som finansieringskilde til egenkapitalkravet i denne undersøkelsen. I en mastergradsoppgave ved UiA med tittelen «Hvordan håndterer boligkjøpere under 35 år kravet til 15 % egenkapital» finner Hanne Skjeggedal at kun 1 prosent av de spurte har benyttet forbrukslån som egenkapital.

“Usynlig” for banken

Banker har i mangel av et gjeldsregister ikke anledning til å kontrollere om du har mange kredittkort, eller kanskje planlegger eller allerede har tatt opp forbrukslån – dagen før eller et par måneder siden når de tilbyr boliglån. Dermed er det mulig å ta opp flere lån fra flere aktører samtidig og dermed låne langt høyere beløp enn det en enkelt aktør vil tilby og bruke dette som egenkapital. Dermed kan man på egenhånd reise egenkapitalen på 15% ved boligkjøp, og ikke bruke forbrukslånet til forbruk, men til langsiktig investering.

Forbrukslån som egenkapital – tvilsomt moralsk sett

Selv om banken ikke kan finne ut om du har forbrukslån, eller har planer om å ta opp forbrukslån for å stille egenkapitalen, vil nok de fleste banker ikke regne dette for god forretningsskikk. Forbrukslånet vil kraftig svekke betalingsevnen til lånetakeren, på samme måte som eksempelvis en bil gir rundt 3000 kr mindre å rutte med i måneden etter bankens regnestykker. Banken har sikkerhet i boligen for sitt boliglån, mens forbrukslånet ikke har sikkerhet. Dermed er også kostnaden langt høyere per lånte krone, og risikoen for deg og banken stiger. Den farligste konsekvensen er at man føler seg nødt til å selge eiendommen, eller at mislighold fører til tvangssalg.

Økning av tvangssalg

I år er det gjennomført 7.144 slike tvangssalg, mot 6.156 i fjor. Antallet er nesten dobbelt så høyt som i kriseåret 2008, viser tall fra Finanstilsynet. Det finnes ikke tall på hvor mange av tvangssalgene som var på grunn av at forbrukslån ble brukt som egenkapital.

Kostnader ved bruk av forbrukslån som egenkapital

Dersom man ser isolert på kostnadene til forbrukslånet er det et dyrt alternativ til selve boliglånet. Men nå er jo saken slik at man i tilfelle ikke har disse pengene uansett, så da kan man sammenligne hva den totale rentekostnaden blir for forbrukslånet og boliglånet samlet. Vi kan ta utgangspunkt i en kjøpesum på 2.650.000 kroner der kravet til egenkapital er 400.000 dersom man ikke greier å forhandle dette lavere med banken. Boliglånet har 25 års nedbetalingstid og er et annuitetslån. Typiske kostnader blir dermed slik:

  • 2.250.000 kr lån per måned med 4.0% rente = 11.926 kr per måned
  • 400.000 i forbrukslån annuitet med 12% rente, 12 års nedbetaling = 7950 per måned
  • Sum: 19.876 per måned (som tilsvarer 7,6% rente på det totale beløpet).

Prisstigning skaffer egenkapital

Med en vanlig utvikling i boligmarkedet, vil verdien for boligen stige, og dermed vil man etterhvert kunne få en ny verdivurdering av boligen, og man vil i gode tider kunne endre belåningsgraden slik at man kan refinansiere lånet, og dermed få en fin lav rente på hele beløpet.  Men man risikoen er selvsagt å måtte slite med et stort forbrukslån for en periode.

Forbrukslån som egenkapital - dyrt men absolutt mulig.

Forbrukslån som egenkapital – dyrt men absolutt mulig.